Indisponibilidade de empreiteiros dificulta obras de conservação dos edifícios

 A indisponibilidade de empreiteiros para obras no curto ou médio prazo, associada à escalada dos custos de construção e às dificuldades financeiras das famílias estão a potenciar um sucessivo adiamento de intervenções de conservação nos condomínios.

Em declarações à agência Lusa, o presidente da direção da Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC) aponta a “falta de sensibilização dos condóminos para a manutenção dos edifícios, especialmente no que respeita à manutenção preventiva, o que prolongaria o seu tempo de vida sem obras de conservação”.

Segundo Vitor Amaral, a esta questão de natureza quase cultural soma-se, atualmente, “a crescente dificuldade financeira da maioria das famílias que residem em edifícios sob o regime da propriedade horizontal”, o que “potencia o sucessivo adiamento das obras”.

Isto num contexto em que os custos de construção se têm agravado, dada a “exponencial subida dos preços dos materiais e da mão-de-obra”, e em que se assiste ainda a uma “enorme dificuldade em encontrar empreiteiros disponíveis para obras em curto ou médio prazo”.

É que, explica, se o período de execução propriamente dita das obras de conservação dos condomínios “normalmente é curto, não excedendo, em média, os 30 dias”, o facto é que atualmente a data apontada para o seu início “raramente é inferior a seis meses a um ano, havendo já algumas empresas que só dão orçamentos se a obra for para executar a partir de finais de 2024 e 2025”.

Adicionalmente, e embora haja empresas que oferecem garantias de boa execução da obra até acima do prazo legalmente fixado, de cinco anos, o facto é que, em vários casos, “não cumprem esse prazo”, desde logo devido à “facilidade de se encerrar a atividade, mesmo com a assunção deste tipo de encargos”.

De acordo com a APEGAC, embora a lei imponha que os condomínios tenham um fundo comum de reserva que deve corresponder anualmente, no mínimo, a 10% do valor que os condóminos pagam para as despesas correntes do edifício, a verdade é que “não há qualquer sanção pelo incumprimento dessa norma, o que leva muitos condomínios a não concretizar esse fundo ou a não o repor quando é utilizado para suportar o custo de despesas correntes”.

Como resultado, “raramente os condomínios têm na conta desse fundo verba suficiente para custear as despesas com obras de conservação”.

Perante este cenário, e para que as obras se possam realizar, os condóminos têm de aprovar orçamentos extraordinários, do qual resultam encargos difíceis de suportar para muitas famílias.

Neste contexto, a associação reclama há já vários anos, junto da tutela, a abertura de uma linha de financiamento para os condomínios que pretendam realizar obras de manutenção ou conservação.

Segundo explica o presidente, “atualmente isso é quase impossível, embora legalmente possível, não apenas por causa da burocracia, mas, sobretudo, pelo facto de a banca impor que todos os condóminos, mesmo aqueles que não necessitam de recorrer ao financiamento, deem o seu aval, quando o devedor e beneficiário é o condomínio”.

Paralelamente, a associação tem vindo a reclamar a isenção de IVA nas obras de conservação para edifícios que tenham constituído o fundo comum de reserva, considerando que esta seria “uma forma de ‘premiar’ e incentivar a sua concretização, mas também de promover a melhoria do parque habitacional, especialmente dos edifícios com mais de 20 anos”.

Relativamente aos programas de financiamento de obras para melhoria da eficiência energética dos edifícios, Vitor Amaral congratula-se com o aviso em curso do Fundo Ambiental, para apoio às obras em fachadas e coberturas, mas lamenta que este tenha alocada “uma verba manifestamente insuficiente para as necessidades do país”.

“Este apoio não só tem uma verba manifestamente escassa (12 milhões de euros para várias centenas de milhar de edifícios), como é incompreensível que tenham sido excluídas as janelas, que são o maior polo de perda de energia. Sabe-se que houve um aviso do Fundo Ambiental dirigido às janelas, mas ele foi pouco divulgado e, por isso, pouco participado”, sustenta.

De acordo com um estudo da UCI – União de Créditos Imobiliários sobre “Condomínios e obras: A experiência das empresas de gestão de condomínios”, baseado num inquérito feito entre 14 de abril e 12 de maio junto de 200 empresas de gestão de condomínio, apenas 13% dos condomínios geridos foi intervencionado nos últimos 18 meses.

Com 98% das empresas inquiridas a afirmarem que há condomínios que precisam de obras e não as fazem por falta de capacidade financeira para isso, 75% concorda que se a legislação fosse alterada para permitir aos condomínios contratar empréstimos isso facilitaria a realização de obras.

De acordo com a experiência de mais de metade das empresas inquiridas, o fundo de reserva não cobriu o valor da obra na maioria dos condomínios, sendo o pagamento adicional pelos condóminos a estratégia utilizada na maioria dos casos, sem que nunca tenha havido recurso a financiamento bancário.